こんにちは、「相続登記義務化ガイド」のコラムを執筆している司法書士の久我山左近です。
2024年4月1日より相続登記の義務化がスタートいたします。これから不動産を相続される方は登記の申請をしないと罰金が課せられることになりますので、速やかに相続登記の申請をする必要があります。
しかし、今回の相続登記の義務化には、過去分も対象になっていることをご存じでしょうか。
相続登記義務化の対象となる不動産は、制度が始まってから相続したものだけでなく、すでに相続したものも含まれています。「過去に相続した不動産の状態がよく分からない」「相続したけれど、登記せずに放っておいた」という方は、罰金の対象になりますので、充分な注意が必要になります。
今回の記事では、相続登記の義務化と、過去分の相続登記について、相続登記に詳しい司法書士の久我山左近がわかりやすく解説いたします。
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以前に相続を受けた不動産も相続登記義務化の対象になります！
まずは、相続登記の義務化について詳しく解説を始めていきましょう。
相続登記の義務化とは？
相続登記とは、不動産の登録名義を故人から相続した人に変更する、公的な手続きのことです。相続登記の義務化は、これまで任意だった相続登記が「必ずしなければならない手続き」になったことを意味します。
相続登記をすると、法務局の登記簿に不動産の所有者に関する情報が記載されますが、未登録のものに関しては、登記簿上で把握することができません。
国土交通省が2016年（平成28年）に実施した所有者不明土地の調査によりますと、全国の土地のおよそ2割が所有者不明土地であるということです。
所有者不明土地は増加傾向にあり、このまま増え続けていくと、
- 公共事業ができない
- 不動産売買に支障をきたす
- 土地開発を進められない
- 管理不能の土地が増えて周辺住民に迷惑がかかる
といったリスクが高まります。
こうした状況を改善するために法律の改正が行われ、その結果誕生したのが、相続登記の義務化という制度になります。
過去分も相続登記義務化の対象になるのは“遡及”が適用されるため
相続登記の制度が変わることによって気になることの１つが、制度が始まる前に相続した不動産はどうなるのかということではないでしょうか。
結論から言いますと、過去に相続した不動産も義務化の対象になります。
過去に遡って新制度が適用されることを“遡及”と言いますが、相続登記ではこの遡及が適用されるため、「ずっと昔に相続した土地だから登記しなくても大丈夫！」というわけにはいきません。
昔に相続した不動産の中で、未登記のものがあるかもしれないという場合は、この機会に確認してみるとよいでしょう。
過去分の相続登記には期限が決められている
相続登記の義務化には、期限があります。
基本的には、「被相続人が亡くなってから3年以内」です。けれども、過去に相続した不動産のように、被相続人が亡くなってから3年以上たっているものについてはどうしたらいいのでしょうか。
過去分の相続では、「義務化がスタートした日から3年以内」が期限です。義務化は、2024年4月1日から始まりますので、開始日から3年以内に手続きを済ませましょう。
もし、期限を過ぎても未登録のままという場合は、10万円以下の科料というペナルティが科せられます。ただし、「正当な理由」があって手続きが終わらなかった場合は、期限を延長することも可能です。例えば、義務化が始まってから相続の状態を調べた時、昔に相続した不動産があったことを初めて知ったケースが挙げられます。その場合は、相続していたことを知った日から3年以内に手続きを済ませます。
相続登記手続きの主な流れ
相続した不動産を登記する手続きの流れは、以下のとおりです。
①必要な書類を集めて作成する
②法務局に書類を提出する
③「登記識別情報通知」を受け取る
①必要な書類を集めて作成する
相続登記に必要な書類には、以下のものがあります。
- 被相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 相続登記申請書
- 相続関係説明図（法定相続情報一覧図）
なお、相続のケースによって追加される書類もあります。
| 相続のケース | 追加で必要な書類 |
| 遺言書にそって相続したケース | ・遺言書・遺言執行者の印鑑証明書（遺言執行者が選任されている場合）・相続人全員の印鑑証明書（遺言執行者がいない場合）・遺言執行者選任審判謄本（家庭裁判所が遺言執行者を選任した場合） |
| 遺産分割協議によって相続したケース | ・遺産分割協議書・相続人の印鑑証明書・遺産分割調停書（遺産分割調停が行われた場合） |
相続登記申請書などの記入例については、法務局が公開している情報を参考にしてください。
・参照：『相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）』
②法務局に書類を提出する
登記する不動産を管轄している法務局に書類を提出します。その際、登録免許税の納付も同時に行います。
登録免許税は、基本的に「不動産の価格（固定資産税評価額）×0.4%」で算出されます。
書類を提出してから登記が完了するまでの目安は、1～2週間程度です。
③「登記識別情報通知」を受け取る
登記が終わると、法務局から「登記識別情報通知」が発行されます。
これは、原則として再発行されません。書類が届いたら、大切に保管しましょう。
実際に登記された内容を確認したい場合は、「登記事項証明書」を取得します。登記事項証明書は、管轄法務局の窓口の他、オンラインでも取得可能です。
過去の相続登記も義務化の対象なるのまとめ
相続登記義務化にともなう、過去分の相続登記について解説しました。
ポイントは、以下のとおりです。
- 新制度が始まるのは2024年4月1日から
- 遡及が適用されることにより昔に相続した不動産も登記の対象になる
- 期限は原則として制度が始まってから3年以内
- 期限を過ぎても未登記の場合は10万円以下の罰金
相続登記には期限があるうえ、必要な書類の準備に時間がかかります。未登記の不動産があると分かった時点で、準備を始めるようにしましょう。自力で準備することに心細さを感じるというのなら、司法書士などの専門家に相談いたしましょう！
どうでしょうか、今回のコラム「相続登記義務化では昔の相続登記も義務化って本当？司法書士が解説！」のテーマの解説は以上になります。
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それでは、司法書士の久我山左近でした！
